Inversión, vivienda y perspectivas del inmobiliario español: ¿Qué hacer cuando no hay una fórmula perfecta?

“No basta decir solamente la verdad, más conviene mostrar la causa de la falsedad”, una frase de Aristóteles que en el contexto de la problemática de la vivienda en España me parece muy loable.

Hace un año que entró en vigencia la Ley de Vivienda y, aunque fue pensada con el noble objetivo de permitir que sea más asequible el alquiler para una población creciente que no accede al mismo, lo único que ha conseguido es agravar el problema.

Al respecto, se han pronunciado varias figuras claves del inmobiliario, todas coincidiendo en objetivamente mostrar una preocupante verdad: el alquiler y los precios del residencial se han disparado, la población está creciendo y gran parte de ésta necesita alquilar porque no accede a comprar una vivienda y no existe seguridad jurídica para garantizar que el tenedor del activo quiera devolver la oferta de alquiler al mercado, un mercado donde la ocupación ilegal sigue creciendo de manera desenfrenada.

Algunos datos interesantes sobre lo mencionado son los que ha incluido la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor) en su XX Observatorio de la Valoración, de acuerdo a lo cual, el crecimiento de los precios de alquiler en España ha tenido un crecimiento medio del 12,5% anual y la reducción del mercado hipotecario ha sido de un 40% del nivel original. Destaca también que, de acuerdo a sus predicciones, los precios de la vivienda nueva crecerán en torno al 6% en 2024 a mediados de año y en vivienda usada en cerca de un 5% a finales de año.

Otra de las verdades que se suma a esta problemática es la falta de suelo finalista para construcción de obra nueva en los lugares donde se concentra la demanda, y una normativa vigente que pone muchas trabas al desarrollo promotor, tomando en cuenta que el crédito promotor en España se encuentra en su nivel más bajo en 26 años.

Es cierto también que existen viviendas vacías que podrían ser destinadas a este fin, aunque el Banco de España se ha pronunciado ya sobre este tema indicando que la mayor cantidad de estas viviendas se encuentran en zonas “con menor dinamismo demográfico” por lo que, aunque aumente un poco la oferta no sería una solución en sí mismo, lo que se conseguiría es hacer que muchos herederos se pongan más rápido de acuerdo en qué fin darle a sus bienes.

Llegado a este punto en el que se ha repasado el factor común de verdades, me parece interesante indagar en la causa de la falsedad, la Ley de Vivienda como una manera de dar solución a una problemática que se les está yendo de las manos a España.

Si la raíz del problema es la escasez de oferta, y gran parte de este problema radica en la inseguridad jurídica que existe para que los tenedores de activos vuelquen nuevamente sus inmuebles al mercado del alquiler, ¿no se debería comenzar a dar más certezas al inversor?
Otra causa a estudiar detrás de una falsedad preocupante son los precios detrás de estos inmuebles, y ya se está hablando de una nueva burbuja inmobiliaria tomando en cuenta que los precios en la eurozona están de bajada.

De acuerdo a datos del Instituto Nacional de Estadística, las casas son un 52% más caras que nueve años atrás, por encima del punto más alto al que llegaron los precios en el tercer trimestre de 2007. Considerando que se prevé que la desescalada de tipos de interés del Banco Central Europeo impulsará el crecimiento de los precios de la vivienda en España, se hace evidente que alguien tiene que levantar la mano y poner un freno antes de llegar a un estallido.

Grandes expertos han comenzado a mirar casos de éxito cercanos para poder revertir a tiempo una problemática que tiene un gran impacto social y que, por tanto, su solución debe venir de una política de Estado.

Un caso de éxito al que se ha mirado es el modelo vienés, que cuenta con el mayor parque público de viviendas de Europa y un precio por metro cuadrado de apenas 9 € frente a los 19,2€ de Madrid, de acuerdo al portal inmobiliario Idealista. El éxito del modelo está dado por la fijación de los precios del alquiler, lo cual durante el último año en España se ha demostrado que no funciona. Asimismo, implicaría una colaboración público-privada de largo plazo donde se tendría que construir seis veces más por año la cantidad de casas que se edifican actualmente, lo cual implicaría un presupuesto importante.

Otros expertos, entre los que se encuentra la AEV, han puesto sobre la mesa el modelo dublinés, bajo el cual familias o individuos vulnerables pueden acceder a un alquiler por debajo del precio del mercado. En este modelo, los grandes tenedores, luego de contar con un mecanismo de garantías públicas para hacer frente a los impagos de los arrendatarios, ofrecen sus activos a la Administración para que los distribuyan a los inquilinos.

Sin duda, no hay una fórmula perfecta, pero parecería que dar mayor seguridad jurídica a los tenedores de activos, impulsar al sector promotor con una ley de suelo que permita la concesión ágil de licencias, y una colaboración público – privada de largo plazo podrían ser los primeros pasos firmes hacia el acceso de las familias españolas a un hogar asequible. Será en el 6 Congreso Nacional de Servicing Inmobiliario de CMS Europa donde juntaremos a todos estos actores para abrir el diálogo sobre este y otros temas de gran relevancia para el sector inmobiliario español.

Autor: Paola Ortega Andrade.