PROGRAMA:

        Esquema del Urbanismo: Planeamiento, Gestión y Disciplina 

• ¿Qué es el urbanismo y cómo condiciona el negocio promotor? 
• Jerarquía normativa (estatal, autonómica, municipal) 
• El planeamiento urbanístico
              o   PGOU, Planes Parciales, Especiales y Estudios de Detalle
              o Clasificación y calificación del suelo
             o Parámetros clave en la ordenación 
• La gestión urbanística
         o Sistemas de actuación (compensación, cooperación, expropiación)
         o Reparcelación, urbanización y obtención de solares
         o Cesiones y aprovechamiento urbanístico 
• La disciplina urbanística
        o Licencias y procedimientos
       o Obras sin licencia y legalización
• Claves urbanísticas que afectan al valor de los activos 
  • Parámetros fundamentales:
         o Edificabilidad
        o Ocupación
       o Alturas y fondo edificable
      o Alineaciones, retranqueos y superficie mínima de parcela
  • Usos urbanísticos: característicos, compatibles y alternativos
  • Superficies computables y no computables
  • La importancia del uso autorizado en el planeamiento
  • Condiciones para el cambio de uso
  • Casuística en promociones con obras en curso, edificios antiguos o usos obsoletos
•  Riesgos críticos y optimización del valor de los activos
  • Principales riesgos urbanísticos:
            o Falta de definición normativa
            o Incompatibilidad de uso
          o Situación fuera de ordenación
  • Factores que afectan la viabilidad:
          o Parámetros ocultos o secundarios
          o Tiempos de tramitación
          o Afecciones externas (protecciones, servidumbres, planeamiento en revisión)
  • Check-list de revisión normativa para due diligence de activos
           o Cómo maximizar valor en el diseño del producto inmobiliario
          o Aprovechamiento urbanístico
          o Mix tipológico y ajuste a la demanda
         o Valoración residual como herramienta de decisión
  Caso práctico: Análisis urbanístico aplicado a un proyecto 
  • Caso práctico: Antiguo edificio existente y análisis de cambios de uso y optimización de rentabilidad
  • Interpretación normativa en norma zonal
  • Limitaciones de fondo edificable y fuera de ordenación
  • Cambio de uso de terciario a vivienda y ampliación edificatoria
  • ¿Cómo afecta la normativa al diseño del producto?
  • Aplicación del análisis residual para valorar viabilidad
  • Identificación del mayor y mejor uso en el contexto urbano actual