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Analizar las tendencias de los principales indicadores inmobiliario de Málaga (provincia), a través de la 37 edición del Pulsímetro Inmobiliario, elaborado por el área de investigación de Rebs y la Universidad de Málaga, con base en los datos oficiales completados con estimadores y algoritmos econométricos, tras estudios de mercado de campo local, focus group y encuestas cualitativas.
Radiografía territorial: de Manilva a Nerja pasando por Málaga capital
Desglose territorial de las zonas inmobiliarias, en los 100 km de Costa del Sol, a oriente y poniente, con las particularidades de Málaga Capital y área metropolitana del interior, que actúa cada día más como ciudad dormitorio.
División en tres bloques:
1.Zona Occidental (Manilva – Marbella – Estepona):
2.Málaga Capital:
3.Zona Oriental (Rincón – Vélez – Torrox – Nerja):
Riesgos Urbanísticos, técnicos/constructivos, comerciales y financieros, actuales en Málaga
Desde la entrada en vigor de La LISTA y su Reglamento, situación de los antiguos PGOUs actuales POMs, y resto de instrumentos de planeamiento, junto a la evolución de las gestiones urbanísticas tras las flexibilidades legislativas desde la Junta de Andalucía.
La DR y las licencias, de urbanización, obras, ocupación y/actividad, algunos casos dispares, según Ayuntamientos, equipos técnicos, medios, legislación sectorial aplicable, etc.
Ritmo constructor y capacidad operativa para nuevos proyectos, tanto de mano de obra local, como de materiales, industria auxiliar, local y externa, junto a la implementación total o parcial de la industrialización en construcción.
Diferentes ritmos de venta, lista de espera y falta de producto, según perfil de clientes y necesidades, desde la vivienda social, protegida, asequible, libre media, alta, lujo y ultra.... algunos segmentos con mucho ruido y pocas operaciones.
Tras el Mipim de este año, el capital internacional sigue mirando a España, Madrid y Málaga en particular, quedando algunos puntos críticos por reforzar en garantía y seguridad, que generen la confianza, para que fluya el capital en tiempo, forma, fondo y rentabilidad, de forma Sostenible.
¿Dónde está la oportunidad?
Normalmente donde hay problemas, muchos miran, pero pocos ven, suelen ser micro operaciones que, en su conjunto, satisfacen grandes bolsas de demanda, que siguen en la segunda mano, tras su adaptación y reforma, encajar sus necesidades.
En grandes bolsas de suelo, público o privado, las estrategias, tácticas y operativa, para conseguir cerrarlas e incorporarlas cada cual, a su cartera, son otros vientos los que corren, ante la subasta voluntaria que la demanda solvente hace por adjudicarse el poco producto disponible en venta, tanto nuevo como de segunda mano.
Mitigando riesgos comerciales, según perfil de clientes ya que, en un mismo entorno, como es la Costa del Sol, conviven, extranjeros de múltiples nacionalidades, residentes o no, europeos o no, nacionales, locales e inmigrantes, conviviendo las necesidades del lujo, con las del servicio, en consumo y vivienda, todo un reto a seguir ajustando y equilibrando, para el continuo desarrollo de la Costa del Sol.
Los puntos críticos por proyecto y la check list de las herramientas de gestión de promociones, marcaran algoritmos, hacia donde escarbar y que descartar para que la competencia se entretenga.
Cierre
Tras el vuelo a vista de pájaro sobre la Costa del Sol, con ojo de halcón, acabaremos marcando chinchetas, en Google Earth, que durante los mesess de Julio/Agosto/septiembre, mientras algunos solo toman tinto de verano y espetos de sardina, al fresquito del chiringuito, con chanclas y agua en los tobillos, otros, se traerán alguna opción de compra, SPV, contrato o escrituras, que las notarías, siguen abierta, también en la Costa del Sol, para Madrid o su cuartel general de operaciones.
Ponente: José Antonio Pérez, CEO de REBS